Betriebskosten - Abrechnung über Vorauszahlungen
Dieser Artikel ist erschienen in: Rudow Live
Alljährlich zum Jahresende erhalten viele Mieter ihre Betriebskostenabrechnungen. Obwohl die gesetzlichen Voraussetzungen für diese Abrechnungen eindeutig sind, werden häufig Fehler gemacht. Dadurch entstehen Streitigkeiten, welche das bestehende Mietverhältnis nachhaltig beeinträchtigen können. Dies muss jedoch nicht sein.
Inhalt der Betriebskostenabrechnungen
Eine ordnungsgemäße Abrechnung muss nach Ansicht des Bundesgerichtshofes zumindest folgende Angabe enthalten:
- Aufstellung der Gesamtkosten,
- Darlegung und Erläuterung der verwandten Verteilerschlüssel,
- Berechnung des jeweiligen Mieteranteils,
- Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen.
Innerhalb der Betriebskostenabrechnungen müssen die einzelnen Kosten nach den Betriebskostenarten aufgeschlüsselt werden, welche sich aus dem jeweiligen Mietvertrag bzw. der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ergeben.
Ferner muss der Vermieter darlegen, nach welchem Schlüssel er die Verteilung der Gesamtkosten auf den jeweiligen Mieter vorgenommen hat. Regelmäßig wird dabei das Verhältnis der Gesamtfläche zu der Fläche der Mieterwohnung (z.B. Hausreinigungskosten) oder auch der konkrete Mieterverbrauch zum Gesamtverbrauch des Abrechnungsobjektes (z.B. Heizkosten) herangezogen. Es besteht aber auch die Möglichkeit, die Kosten nach den vorhandenen Mietparteien des Abrechnungsobjektes (z.B. Kabelfernsehen) oder den betroffenen Mietparteien (z.B. Aufzugskosten) umzulegen.
Sodann muss der jeweilige Mieteranteil berechnet werden. Die Berechnung muss nachvollziehbar, schlüssig und ohne weitere Fachkenntnisse verständlich sein. Es ist nicht akzeptabel, wenn der Mieter gezwungen ist, seine jeweiligen Anteile erst durch eigene Berechnungen zu ermitteln. Dies ist allein Aufgabe des Vermieters. Schließlich müssen die jeweils geleisteten Vorauszahlungen berücksichtigt bzw. abgezogen werden.
Frist der Betriebskostenabrechnung
Über die Betriebskosten und die darauf geleisteten Vorauszahlungen ist spätestens binnen eines Jahres nach Ende der jeweiligen Abrechnungsperiode (jährlicher Abrechnungszeitraum) abzurechnen. Tut der Vermieter dies nicht bzw. geht die Abrechnung dem Mieter nicht innerhalb dieser Frist zu (dies muss der Vermieter beweisen), ist er grundsätzlich mit einer Nachforderung ausgeschlossen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat (auch dies muss der Vermieter beweisen).
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